Την ερχόμενη Πέμπτη 31 Μαρτίου εκπνέει και η τελευταία δίμηνη παράταση που είχε δοθεί για τις μεταβιβάσεις ακινήτων με απλές βεβαιώσεις μηχανικών που πιστοποιούν την ύπαρξη ή μη πολεοδομικών παραβάσεων. Από την Παρασκευή 1η Απριλίου του 2022, οποιαδήποτε μεταβίβαση θα απαιτεί την έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Αυτή η νέα διαδικασία θα επηρεάσει σε βάθος χρόνου σχεδόν όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων της Ελληνικής επικράτειας. Σίγουρα το πρώτο πράγμα που σκέφτεται κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου είναι το κόστος αυτής της διαδικασίας που συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 300 και 1000 ευρώ για κάθε ιδιοκτησία. Έχει όμως κάτι να προσφέρει στην αξία του κτιρίου; Και κατά πόσο η ύπαρξη ηλεκτρονικής ταυτότητας αποτελεί κατά κάποιο τρόπο ένα είδος αναβάθμισης του ακινήτου;
Όπως έχω ήδη αναφέρει σε προηγούμενο άρθρο, για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, υπάρχουν κάποια προαπαιτούμενα τα οποία για την δική τους έκδοση απαιτούν μια σειρά ελέγχων και διαδικασιών. Οι έλεγχοι αυτοί σε συνδυασμό με την ετοιμότητα μεταβίβασης του ακινήτου όταν υπάρχει η ηλεκτρονική ταυτότητα, σίγουρα προσδίδουν στο ακίνητο πλεονεκτήματα σε σχέση με άλλα παρεμφερή ακίνητα στην αγορά. Ας τα δούμε όμως πιο αναλυτικά.
Πλεονεκτήματα της ύπαρξης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Διηρημένης Ιδιοκτησίας
1. Πλήρης ετοιμότητα για μεταβίβαση
Κάθε ακίνητο που έχει ολοκληρώσει τη διαδικασία έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας, έχει ήδη έτοιμο τον ηλεκτρονικό φάκελο με όλα τα σημαντικά έγγραφα και πιστοποιητικά που έχουν εκδοθεί στη διάρκεια ζωής του κτιρίου. Για κάθε επόμενη μεταβίβαση, το μόνο που απαιτείται είναι η έκδοση Πιστοποιητικού Πληρότητας από τον μηχανικό. Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης επιθυμεί την πώλησή του, η ετοιμότητά του για μεταβίβαση το κάνει ανταγωνιστικό σε σχέση με άλλα διαθέσιμα κτίρια παρόμοιας αξίας στην αγορά ακινήτων.
2. Βεβαίωση μη ύπαρξης αυθαιρεσίας
Τα ακίνητα με έτος κατασκευής στον προηγούμενο αιώνα, αλλά ακόμη και κάποια στην προηγούμενη δεκαετία, έχουν υποστεί στην συντριπτική τους πλειοψηφία αυθαίρετες αλλαγές. Αυτές οι αυθαιρεσίες δυσκολεύουν κάθε πιθανή μελλοντική μεταβίβαση αλλά και οποιαδήποτε επιθυμητή αλλαγή στη χρήση του ακινήτου. Η ύπαρξη της ηλεκτρονικής ταυτότητας προϋποθέτει την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και το Πιστοποιητικό Πληρότητας βεβαιώνει ότι δεν έχουν υπάρξει άλλες αυθαίρετες αλλαγές, και ότι έχει ενημερωθεί ο ηλεκτρονικός φάκελος του ακινήτου για οποιαδήποτε εκτέλεση εργασίας.
3. Ενημερωμένοι και έγκυροι τίτλοι ιδιοκτησίας
Πολύ συχνά, σε μεταβιβάσεις παλαιότερων ιδιοκτησιών, ιδιαίτερα σε ακίνητα που προέρχονται από εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, οι διαδικασίες καθυστερούν υπερβολικά λόγω διερεύνησης από την πλευρά των δικηγόρων ή λόγω μη διαθέσιμων τίτλων ιδιοκτησίας. Με την ύπαρξη της ηλεκτρονικής ταυτότητας, οι τίτλοι ιδιοκτησίας είναι άμεσα διαθέσιμοι και επικαιροποιημένοι.
4. Σχέδια κατόψεων που ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα
Οι αυθαιρεσίες που προαναφέραμε ή πιθανές αλλαγές κατά τη δόμηση που συνέβαιναν κατά κόρον τα παλαιότερα χρόνια, έχουν σε πολλές περιπτώσεις μεταβάλλει εντελώς τους εσωτερικούς ή εξωτερικούς χώρους ενός ακινήτου, με αποτέλεσμα οι αρχικές κατόψεις των μηχανικών να μην έχουν καμία σχέση με την πραγματική εικόνα των κτιρίων. Ο ηλεκτρονικός φάκελος των κτιρίων ή των διηρημένων ιδιοκτησιών περιλαμβάνει υποχρεωτικά ακριβείς κατόψεις όλων των χώρων μιας ιδιοκτησίας. Επομένως σε περίπτωση διάθεσης του ακινήτου, είτε για πώληση είτε για ενοικίαση, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να έχουν άμεσα πραγματική και λεπτομερή εικόνα του κτιρίου.
5. Ενεργειακά πιστοποιημένο ακίνητο
Το θέμα της ενέργειας θα μας απασχολήσει όλο και περισσότερο στα επόμενα χρόνια. Ήδη, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης αποτελεί προαπαιτούμενο για πολλές συναλλαγές και σε αρκετές περιπτώσεις και κριτήριο επιλογής ακινήτων. Η ύπαρξή του είναι σίγουρα ανάμεσα σε εκείνα τα χαρακτηριστικά που αναβαθμίζουν την αξία ενός ακινήτου. Το ενεργειακά πιστοποιημένο ακίνητο, ακόμη και αν είναι χαμηλής ενεργειακής κλάσης, θα είναι σίγουρα προτιμότερο από εκείνο χωρίς πιστοποίηση.
6. Έλεγχος κατασκευής και στατικότητας
Σε μια σεισμογενή χώρα, με ιστορικό δομικών αυθαιρεσιών κατ’ εξακολούθηση, η γνώση της δομικής τρωτότητας και της στατικής επάρκειας ενός κτιρίου είναι κάτι παραπάνω από σημαντικές. Στις περιπτώσεις που απαιτείται, όπως πχ. σε κτίρια μεγάλης παλαιότητας, σε διατηρητέα κτίσματα ή σε ακίνητα που έχουν υποστεί σημαντικές φθορές, οι έλεγχοι αυτοί είναι υποχρεωτικοί για την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας και τα σχετικά πιστοποιητικά είναι άμεσα διαθέσιμα από τον ηλεκτρονικό φάκελο του ακινήτου.
Το μειονέκτημα για τους ιδιοκτήτες
Όλα τα παραπάνω σίγουρα αναβαθμίζουν ένα ακίνητο και το κάνουν ανταγωνιστικό στην αγορά ακινήτων. Δυστυχώς όμως, αυτή η αναβάθμιση έρχεται με κόστος για τους ιδιοκτήτες το οποίο υπερβαίνει την αρχική έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας. Ο νέος θεσμός θα απαιτεί τον υποχρεωτικό επανέλεγχο όλων των κτιρίων ανά πενταετία. Με άλλα λόγια, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα αναγκαστούν πλέον να αναπτύξουν μόνιμες πελατειακές σχέσεις με τεχνικούς ακινήτων διαφόρων ειδικοτήτων. Και ενώ ο αρχικός σχεδιασμός του θεσμού της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου είχε ως στόχο την καταγραφή όλων των κτιρίων της χώρας και την αποφυγή αυθαιρεσιών, οι διαδικασίες που απαιτεί φαίνεται να στοχεύουν στην αύξηση του πελατολογίου και των μόνιμων εσόδων κάποιων ειδικοτήτων. Μένει να δούμε την πορεία του σχεδίου κατά την πλήρη υλοποίησή του.
Συμπερασματικά
Η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου απαιτεί διαδικασίες που σίγουρα αναβαθμίζουν την αξία ενός ακινήτου, το κάνουν ανταγωνιστικό στην αγορά, ενώ ταυτόχρονα διευκολύνουν και κάνουν πιο άμεση την ετοιμότητά του για οποιαδήποτε μεταβίβαση. Παρ’ όλα αυτά, η συνεχής ανάγκη για περαιτέρω ελέγχους και διαδικασίες υψηλού κόστους που θα επαναλαμβάνονται εσαεί, βάζει σε κίνδυνο το θεσμό και την αξιοπιστία του.
