Οι τάσεις της αγοράς και των μισθώσεων ακινήτων βρίσκονται σε μια διαρκή εξέλιξη με συνεχείς επιρροές από την Ελληνική αλλά και την παγκόσμια επικαιρότητα. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικιών δέχτηκαν απανωτά πλήγματα τόσο από την οικονομική κρίση όσο και από τις αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων. Η βραχυχρόνια μίσθωση που καταποντίστηκε κατά τη διάρκεια της πανδημίας έχει ήδη αρχίσει να δείχνει σημάδια ανάκαμψης. Παράλληλα, ένα νέο είδος μίσθωσης κερδίζει συνεχώς έδαφος και ανεβαίνει στην προτίμηση των ιδιοκτητών ακινήτων. Πρόκειται για τη μεσοχρόνια μίσθωση που δημιουργήθηκε από τις ανάγκες των εργαζόμενων απομακρυσμένης απασχόλησης.
Ποιο είδος μίσθωσης είναι τελικά το ιδανικό για τους ιδιοκτήτες ακινήτων; Είναι πολλοί οι παράγοντες που θα δώσουν απάντηση σε αυτή την ερώτηση. Συγκεντρώσαμε, λοιπόν, τα συν και τα πλην όλων των τύπων μίσθωσης για να μπορέσεις να κάνεις τη δική σου επιλογή για το πώς θα αξιοποιήσεις το ακίνητό σου.
ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ
Η μακροχρόνια μίσθωση ενός ακινήτου αποτελεί τον πιο γνωστό και διαχρονικό τρόπο επενδυτικής αξιοποίησης ενός ακινήτου. Ο ιδιοκτήτης και ο μισθωτής υπογράφουν συμβόλαιο εκμίσθωσης με συγκεκριμένους όρους και για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Αν και ο νόμος ορίζει ως ελάχιστο χρονικό διάστημα μίσθωσης κατοικίας τα 3 έτη, τα τελευταία χρόνια, και ειδικότερα μετά την έναρξη ηλεκτρονικής υποβολής μίσθωσης, το αρχικό συμβόλαιο μπορεί να έχει ισχύ ακόμη και μόνο ενός έτους με προσυμφωνημένους όρους ανανέωσης.
Δείτε όλες τις πληροφορίες που δίνει η ΑΑΔΕ για τη “Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας”.
ΤΑ ΥΠΕΡ
- Σταθερό μηνιαίο εισόδημα, το οποίο σε κάποιες περιοχές έχει αυξηθεί σημαντικά λόγω της αύξησης των τιμών ενοικίασης.
- Μειωμένες δαπάνες συντήρησης του ακινήτου σε σχέση με τις άλλες μορφές μισθώσεων.
- Πιο αποδοτική σε βάθος χρόνου καθώς δεν εμφανίζει διακυμάνσεις σε τιμές ή πληρότητα όπως οι άλλοι τύποι μισθώσεων.
- Οι περισσότερες δαπάνες για λογαριασμούς βαρύνουν τον μισθωτή.
- Ο απαιτούμενος χρόνος ενασχόλησης του ιδιοκτήτη μετά τη μίσθωση του ακινήτου είναι ελάχιστος.
ΤΑ ΚΑΤΑ
- Πιθανότητα διαφορών με τον μισθωτή που μπορεί να οδηγήσουν ακόμη και σε δικαστικές διαμάχες. (πχ. κακοπληρωτές, θόρυβος, ζημιές στο ακίνητο)
- Δυσκολία συμφωνίας στους όρους και το χρόνο του συμβολαίου. Αυξημένες απαιτήσεις και από τις δύο πλευρές κάνουν συχνά δύσκολη την αρχική συμφωνία μεταξύ τους.
- Μικρό περιθώριο αναπροσαρμογής της τιμής του ενοικίου.
- Ελλιπής έλεγχος στην κατάσταση του ακινήτου καθώς είναι μικρή η δυνατότητα συνεχούς επίβλεψης ώστε να τηρούνται οι μικροεπισκευές και να προλαμβάνονται εκτεταμένες φθορές.
ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ
Ως βραχυχρόνια ορίζεται η μίσθωση ενός πλήρως επιπλωμένου ακινήτου για σύντομο χρονικό διάστημα, χωρίς επιπλέον πρόσθετες υπηρεσίες εκτός από την παροχή κλινοσκεπασμάτων. Αν και ο νόμος θεωρεί βραχυχρόνια μίσθωση οποιαδήποτε μίσθωση ακινήτου για διάστημα μικρότερο του ενός έτους, συνήθως αυτού του τύπου οι μισθώσεις περιορίζονται σε διαστήματα λίγων ημερών ή εβδομάδων. Η διάθεση και προώθησή τους γίνεται μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες που παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης και την ολοκλήρωση της πληρωμής.
Δείτε όλες τις απαραίτητες πληροφορίες από την ΑΑΔΕ για την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων.
ΤΑ ΥΠΕΡ
- Σημαντικά έσοδα σε σχέση με την μακροχρόνια μίσθωση, ειδικά αν πρόκειται για ακίνητο σε περιοχή υψηλής τουριστικής ζήτησης (πχ. Πλάκα, Μοναστηράκι, κλπ.)
- Προπληρωμή για τη χρήση του ακινήτου.
- Δεν υπάρχουν πιθανές δαπάνες για δικηγόρους και εκδικάσεις σε περίπτωση κακοπληρωτών ή εξώσεων όπως στη μακροχρόνια μίσθωση.
- Συνεχής επίβλεψη του ακινήτου για φθορές και ζημιές.
- Καμία μακροχρόνια δέσμευση του ακινήτου σε περίπτωση που αποφασιστεί η διακοπή της μίσθωσής του.
ΤΑ ΚΑΤΑ
- Αυξημένα έξοδα σε σχέση με την μακροχρόνια μίσθωση. Σε αυτά συμπεριλαμβάνονται:
– Προμήθεια στην ψηφιακή πλατφόρμα στην οποία έχει καταχωρηθεί το ακίνητο (Airbnb, Booking, κλπ.) η οποία ανέρχεται περίπου στο 15%.
– Δαπάνες κοινοχρήστων και λογαριασμών.
– Δαπάνες καθαρισμού και συντήρησης του ακινήτου.
– Φόρος εισοδήματος από ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης
Στα παραπάνω έξοδα προστίθεται και επιπλέον προμήθεια 20%, σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης έχει αναθέσει τη διαχείριση και προώθηση του ακινήτου σε αντίστοιχη εταιρεία. Επιπλέον, τα περισσότερα ακίνητα πριν διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση, συνήθως ανακαινίζονται ριζικά για να καλύψουν τις απαιτήσεις του τουριστικού ενδιαφέροντος. Επομένως, στα έξοδα θα πρέπει να συμπεριλάβουμε και το κόστος απόσβεσης αυτής της επένδυσης.
- Μη σταθερό εισόδημα καθώς υπάρχει μείωση των εσόδων σε περιόδους χαμηλής πληρότητας. Να σημειωθεί, ότι με βάση εμπειρικές εκτιμήσεις όσων ασχολούνται με τη βραχυχρόνια μίσθωση, ένα ακίνητο θα πρέπει να έχει τουλάχιστον 200 μέρες πληρότητας ετησίως ώστε να είναι επικερδής η αξιοποίησή του.
- Λιγότερο αποδοτική σε σχέση με τη μακροχρόνια μίσθωση λόγω των αυξημένων εξόδων. Υπολογίζεται ότι το καθαρό κέρδος είναι περίπου 45% των εσόδων, όταν αφαιρεθούν οι δαπάνες συντήρησης, προμηθειών και φορολογίας.
- Απαιτεί πολύ χρόνο ενασχόλησης από τον ιδιοκτήτη αν θέλει να ασχοληθεί ο ίδιος με τη διαχείριση.
- Η βραχυχρόνια μίσθωση από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου απαιτεί επιπλέον δεξιότητες όπως γνώση ξένων γλωσσών, τουλάχιστον της Αγγλικής, ψηφιακές δεξιότητες ώστε να μπορεί να διαχειριστεί αποτελεσματικά την πλατφόρμα, ακόμη και βασικές γνώσεις digital marketing ώστε να μπορεί να προωθήσει το ακίνητό του και να το κάνει να ξεχωρίσει από το πλήθος.
- Το ακίνητο πρέπει να είναι μόνιμα σε άψογη κατάσταση ώστε να καταφέρει να συγκεντρώσει τις επιθυμητές θετικές κριτικές που θα το ανεβάσουν στην προτίμηση.
- Αυξημένες φθορές στο ακίνητο και κατά συνέπεια, αυξημένες απαιτήσεις επισκευής.
- Διαφορές με τους υπόλοιπους ένοικους σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε πολυκατοικία. Όταν στο ίδιο κτίριο ένα διαμέρισμα χρησιμοποιείται ως κατοικία διακοπών από διάφορους μισθωτές και τα υπόλοιπα ως μόνιμες κατοικίες, πιθανόν να προκύψουν προβλήματα με μισθωτές που μπορεί για παράδειγμα να κάνουν διακοπές και να μη σέβονται τις ώρες κοινής ησυχίας.
ΜΕΣΟΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ
Η μεσοχρόνια μίσθωση αποτελεί έναν εντελώς νέο τρόπο αξιοποίησης ενός ακινήτου. Η πανδημία και η τεχνολογική εξέλιξη έχουν δημιουργήσει μια νέα κατηγορία επαγγελματιών που αναζητούν διαθέσιμα ακίνητα για μίσθωση, με τα χρονικά διαστήματα να κυμαίνονται μεταξύ 3 και 9 μηνών. Πρόκειται για στελέχη επιχειρήσεων από το εξωτερικό που ταξιδεύουν συνεχώς ή για ψηφιακούς νομάδες, δηλαδή άνθρωποι που εργάζονται εξ’ αποστάσεως ταξιδεύοντας ανά τον κόσμο. Επιπλέον, οι μισθώσεις αυτές χρησιμοποιούνται και από φοιτητές που έρχονται στην Ελλάδα μέσω προγραμμάτων ανταλλαγής σπουδαστών όπως το Erasmus.
Αν και δεν υπάρχει ακόμη νομικό πλαίσιο για τέτοιου είδους μισθώσεις, εφόσον δεν ξεπερνούν το ένα έτος, θεωρούνται βραχυχρόνιες. Αν όμως γίνονται εκτός ψηφιακής πλατφόρμας, τότε αντιμετωπίζονται όπως οι μακροχρόνιες μισθώσεις και υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
ΤΑ ΥΠΕΡ ΚΑΙ ΤΑ ΚΑΤΑ
Η μεσοχρόνια μίσθωση, ανάλογα με τον τρόπο σύναψης της συμφωνίας, μπορεί να συνδυάζει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα και των δύο παραπάνω μισθώσεων. Επιπλέον:
+
- Αποτελεί πολύ καλή λύση για ακίνητα υψηλής αξίας τα οποία όμως δεν βρίσκονται στις περιοχές που μπορούν να αξιοποιηθούν με βραχυχρόνια μίσθωση, όπως στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας ή στο Κουκάκι.
- Μπορεί να δώσει δυνατότητες επενδυτικής αξιοποίησης στα ακίνητα σε όλη την παραλιακή ακτογραμμή της Αττικής, καθώς προτιμώνται συχνότερα.
_
- Το ακίνητο πρέπει να έχει σύνδεση στο ίντερνετ υψηλής ταχύτητας, καθώς αυτό αποτελεί το βασικό εργαλείο της δουλειάς των ενδιαφερομένων για τέτοιου είδους μίσθωση.
- Το ακίνητο πρέπει να είναι υψηλών προδιαγραφών, με παροχές όπως πισίνα, κήπο, θέα, κλπ. και να είναι σε άριστη κατάσταση.
- Η τιμή μίσθωσης του ακινήτου θα πρέπει να είναι ανταγωνιστική σε σχέση με αντίστοιχα ακίνητα βραχυχρόνιας ή μακροχρόνιας μίσθωσης.
Είναι κατανοητό ότι η τελική απόφαση για τον τρόπο μίσθωσης του ακινήτου επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες, όπως είναι η περιοχή, η κατάσταση του ακινήτου, οι στόχοι του ιδιοκτήτη, ο βαθμός που θέλει ο ίδιος να ασχοληθεί με το ακίνητο, ακόμη και οι δεξιότητές του. Θα πρέπει οπωσδήποτε να συνυπολογιστούν οι παραπάνω παράγοντες για να αξιοποιηθεί το ακίνητο με τον πιο αποδοτικό, ασφαλή και επικερδή τρόπο.
Με την 20ετή εμπειρία μου στο χώρο της αγοράς ακινήτων και τη συνεχή μου κατάρτιση και επαγγελματική εξέλιξη, μπορώ να απαντήσω στις ερωτήσεις σου, να εκτιμήσω την απόδοση κάθε πιθανού τρόπου αξιοποίησης του ακινήτου σου και να σε βοηθήσω να βρεις τους κατάλληλους εκμισθωτές.
Επικοινώνησε μαζί μου συμπληρώνοντας την παρακάτω φόρμα για να δώσουμε αξία στο ακίνητό σου!